Риски покупки ипотечной квартиры: как не остаться без денег и жилья

Риски покупки ипотечной квартиры: как не остаться без денег и жилья

Фото: Shutterstock

Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость. Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.

Схемы продажи ипотечных квартир

Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения. Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку. Другая причина продажи ипотечной недвижимости — переезд, реже это связано с определенными недостатками самой квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%. На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком. Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.

Доля залоговых квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения

Доля залоговых квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения (Фото: Shutterstock)

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт. Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны. Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист. Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева. Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка. Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками. Например, продавец может отказаться от сделки после погашения кредита

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками. Например, продавец может отказаться от сделки после погашения кредита (Фото: Shutterstock)

Читать статью  Ипотека во Владимире

Покупка ипотечной квартиры с торгов

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах. Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания в суде, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия, отметила Светлана Токарева Риском для покупателя могут быть претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов. При признании торгов недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя, пояснила юрист. Кроме того, возможно, что приобретенная квартира все-таки будет обременена, только уже не ипотекой, а значительными коммунальными долгами, добавил управляющий директор компании «Метриум». Важно также проверить, чтобы в квартире не было прописанных. Это тоже может доставить определенные неудобства в будущем, отметил эксперт.

Покупка ипотечной квартиры у банка

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Такую квартиру тоже можно купить, в том числе в ипотеку, только продавцом в данном случае выступает банк. «Покупка у банков проще и удобнее, так как он является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц», — считает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность

Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность (Фото: Shutterstock)

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet: — Процедура в банках сейчас настроена так, что рисков у клиента почти никаких нет. Ранее клиенту нужно было либо заранее гасить задолженность продавца перед банком, что, естественно, рискованно, так как происходит до перехода права собственности на покупателя, либо оформлять договор с переводом долга. Сейчас банки научились работать с такими ситуациями максимально прозрачно и с наименьшими рисками для клиента. Обычно делается два аккредитива, на первый выдается сумма для погашения задолженности, на второй — остальное. После чего залог снимается и одновременно происходит переход права собственности на покупателя. Поэтому сейчас в банках предусмотрена прозрачная схема проведения таких сделок и клиент ничем не рискует. Даже в случае срыва сделки его деньги вернутся обратно с аккредитива.

Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт. Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик. Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова. Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет. Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.

  • Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
  • Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности
  • Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»

Как банк проверяет юридическую чистоту квартиры перед ипотекой?

Проверка квартиры банком при ипотеке – непременное условие, без которого не может быть выдан ни один жилищный заем. Это утверждение относится именно к той недвижимости, которая, согласно кредитному договору, будет считаться залоговой.

Зачем банку нужна проверка квартиры?

Во время принятия решения об одобрении жилищного кредита подробному анализу поддаются абсолютно все аспекты сделки: банк проверяет доходы заемщика при выдаче ипотеки и одновременно с этим старается убедиться, что залоговый объект соответствует установленным нормам.

Читать статью  Кто такой созаемщик

На первый взгляд кажется, что финансовая организация не должна быть заинтересована в качестве покупаемого жилья и праве собственности на него, ведь все возможные проблемы касаются только покупателей. На самом деле банки преследуют вполне конкретный интерес – залоговая квартира служит для них своеобразной страховкой на случай невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Иными словами, при уклонении от выплат или систематической их просрочке квартира будет изъята и продана. Таким образом банк сможет возместить затраты в виде выданных денежных средств, а также получить запланированную прибыль.

В числе прочего банк проверяет и продавца квартиры. Это необходимо для того, чтобы исключить любые спорные ситуации с правом собственности на залоговую недвижимость. Такой процедурой занимается юридический отдел финансовой организации, и для заемщика она является совершенно бесплатной.

Подтвержденная юридическая чистота залоговой квартиры необходима как заемщику, так и кредитору, причем первому даже в большей степени. Если вдруг сделка купли-продажи будет оспорена в суде и аннулирована, жилье вернется законному собственнику, но обязанности по погашению кредита с заемщика это не снимет. В некоторых случаях возможно вернуть назад переданные продавцу деньги и возместить их банку, но так происходит далеко не всегда.

Может показаться, что банку безразлично, что станет с правом собственности на недвижимость, ведь кредитный договор по большей части касается именно денег, однако в реальности дело обстоит не так просто. Даже если заемщик и продолжит погашать долг, нет никаких гарантий, что он справится с обязательствами или не откажется от них. Права банка в качестве залогодержателя спорного недвижимого объекта в этой ситуации ничем не подкреплены, поэтому компенсировать расходы его продажей на торгах уже не получится.

Именно по этой причине, если поинтересоваться статистикой, финансовые компании менее охотно идут на выдачу кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Если проверка застройщика банком перед ипотекой включает только анализ законности его деятельности, то недвижимость, неоднократно менявшая собственников, не очень охотно одобряется в качестве залоговой.

Важно! Если сделка купли-продажи не пройдет банковскую проверку на юридическую чистоту, это грозит не только отказом в выдаче ипотечного кредита, но и в проведении самой сделки.

Что проверяет банк при ипотеке?

Проверка жилья банком осуществляется на этапе одобрения выбранного объекта. Важно помнить, что рассмотреть все тонкости сделки человеку, далекому от их глубокого понимания, очень тяжело и даже опасно – есть значительный риск пропустить нечто очень важное и впоследствии иметь ряд проблем.

К сожалению, лишь немногие покупатели предпочитают обратиться к юристу за консультацией во время приобретения жилья без участия кредитных средств. Как показывает статистика, значительный процент мошеннических и обманных действий во время сделок купли-продажи приходится именно на таких, всецело полагающихся на собственные силы, граждан. Связываться с ипотекой мошенники, наоборот, не любят – высока опасность, что профессиональные юристы быстро выявят все неточности.

При ипотеке на юридическую чистоту очень подробно проверяются:

Продавец

Основные документы на ипотеку, которые проверяет банк, включают и бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость, становящуюся объектом залога. Будущему кредитору важно убедиться, что именно продавец, прямо или через посредника совершающий сделку, является собственником жилья.

Особого внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности. Для этих двух случаев предусмотрены немного разные процедуры продажи, но одна их черта остается общей: в сделке должны участвовать все без исключения лица, являющиеся владельцами ее объекта. Иногда договоренности с большим числом участников становятся довольно сложными с точки зрения сбережения прав всех сторон, поэтому в таких случаях участие юриста просто необходимо.

Совет! Изучить информацию обо всех собственниках приобретаемой в ипотеку квартиры можно, запросив выписку из ЕГРН. Она не является тайной и может предоставляться любому заинтересованному гражданину. В ее расширенном варианте также будут содержаться сведения обо всех владельцах за полный срок существования жилья, а также основания для перехода собственности из рук в руки.

Существующие обременения

Второй пункт, следующий за подтверждением права продавца распоряжаться квартирой в качестве собственника, – это отсутствие обременения на квартире, могущего это право как-либо ограничить. К основным видам обременения относятся залог, аренда, арест, рента.

Обычно владелец такой недвижимости лишь временно ограничен в праве распоряжаться ею – до устранения причин обременения и его снятия. Исключение составляет только рента. Квартира, за которой закреплен рентополучатель, вполне может стать объектом продажи, но покупатель – новый собственник – будет вынужден пожизненно содержать рентополучателя. Если факт ренты был скрыт, это является прямым поводом к оспариванию сделки в судебном порядке.

Точно так же сделка может быть признана недействительной, если ее объект находится под арестом или в залоге у другого кредитора. Это же правило касается и ипотечных квартир, долг за которые еще не погашен. Они могут поменять собственника вследствие договора купли-продажи, но только с согласия кредитора.

Таким образом, проверка на юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке фактически защищает будущую сделку от признания недействительной, а ее стороны – от дополнительных финансовых потерь.

Доверенность

Нередко собственник квартиры не участвует напрямую в сделке – за него ее осуществляет доверенное лицо. Документальным подтверждением этого факта служит нотариально заверенная доверенность, имеющая, что немаловажно, ограниченный срок действия.

Читать статью  Ипотека в Санкт-Петербурге

При проверке доверенности рассмотрению подвергаются два момента: не истек ли такой срок или не отозвал ли собственник ее до завершения этого срока. Иногда недобросовестные представители пользуются незнанием покупателей и по недействительной доверенности продают им недвижимость. Такие сделки заведомо являются недействительными, и задача банка-кредитора – убедиться в отсутствии подобных рисков еще на этапе утверждения выбранного варианта жилья.

Наличие согласия супругов

Приобретенное в браке недвижимое имущество считается совместной собственностью мужа и жены. Они в одинаковой степени имеют право распоряжаться им, однако делать это без ведома второго супруга по закону не могут.

При оформлении ипотеки, когда поступающая в залог квартира находится в совместном владении, требуется документальное разрешение второго собственника, если продавцом выступает только один из них. В противном случае сторона, чьи права были нарушены, может обратиться в суд, и такую сделку купли-продажи признают недействительной.

Наследство

Обычно банк долго проверяет квартиру при ипотеке, если она была получена продавцом путем наследования. Операции с подобными квартирами всегда считаются рискованными, даже если на первый взгляд никаких претензий со стороны третьих лиц быть не должно.

При продаже унаследованной квартиры всегда остается риск, что в определенный момент объявятся неучтенные наследники или другие лица, имеющие прямые или косвенные права на данную недвижимость. Обычно такие разногласия решаются в судебном порядке, однако, когда речь идет об ипотеке, это может значительно усложнить ситуацию заемщика и погрузить его в дополнительные расходы.

Обратите внимание! Для того, чтобы минимизировать риски оспаривания наследства в будущем, банки обычно запрашивают данные о составе семьи продавца на момент вступления в наследство или его открытия. Желательно попросить собственника сразу, в числе других бумаг, подготовить эту информацию, чтобы сэкономить время. Юристы банка обязательно будут уточнять такие моменты.

Несовершеннолетние владельцы

Ситуация, в которой собственник квартиры или ее доли, является несовершеннолетним, также считается довольно сложной. В большинстве подобных случаев дополнительно потребуется согласие органов опеки на сделку. Это нужно для того, чтобы максимально защитить имущественные права ребенка.

Все намного проще, если несовершеннолетний или хотя бы его семья владеют другой недвижимостью, куда ребенок может быть прописан, и где ему может быть выделена доля. Юристы банка проверяют, соблюдены ли законодательные условия сделок с участием несовершеннолетних. При малейших сомнениях выбор такой квартиры в качестве залогового объекта будет отклонен.

Какие документы нужно предоставить для юридической проверки?

Для того, чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, банку, выдающему ипотеку, обязательно потребуются:

паспорт продавца, а иногда и дополнительный документ, подтверждающий личность;

свидетельство о праве собственности;

расширенная выписка из ЕГРН, содержащая данные обо всех собственниках и операциях с объектом недвижимости за двадцатилетний срок;

кадастровая документация на квартиру;

правоустанавливающий документ на владение имуществом;

заверенная информация из домовой книги;

технические данные об объекте сделки;

согласие супруга, если жилье относится к разновидности совместного имущества;

разрешение органов опеки, если владелец – несовершеннолетний.

Это далеко не полный перечень бумаг, ознакомиться с которыми пожелает юридический отдел банка. Если какие бы то ни было нюансы права собственности на продаваемое имущество вызовут вопросы, проверка станет более глубокой. По этой причине желательно предварительно уточнить у менеджеров финансовой организации подробный список документов.

Гарантирует ли банковская проверка положительный исход сделки?

На этот вопрос, к сожалению, не может быть однозначного положительного ответа. Причина вовсе не в отсутствии компетентности юристов банка, как некоторые могут подумать, а в приоритетах оценки.

При оформлении ипотеки максимально подробно проверяют зарплату заемщика, его неофициальные доходы и на основании полученных данных оценивают его платежеспособность. Именно такая информация считается приоритетной.

Основная сфера деятельности крупных банков почти не касается, а если и касается, то косвенно, операций с недвижимостью. Если упростить подход к ипотеке, то можно сказать, что кредитору не так важно залоговое имущество или его отсутствие, как способность должника погашать кредит. Как показывает практика, лишь небольшой процент кредитных договоров заканчивается изъятием квартиры и продажей ее на торгах. В конце концов, выгода для банка при таком развитии событий минимальна.

Нельзя сказать, что юридическую проверку недвижимости бак проводит совсем халатно. Однако при этом не стоит забывать, что на процедуру такого рода обычно отводится не слишком много времени, ведь первостепенная задача кредитора – оценить самого заемщика и взвесить все риски. Некоторые обстоятельства, касающиеся права собственности на жилье, просто не могут быть выявлены за короткий срок, и поэтому они часто игнорируются банковским юридическим отделом.

Более или менее подробно оценить все риски покупки вторичной квартиры могут только страховые агентства. Однако те из них, которые сотрудничают с банками, также проводят только базовую оценку документов и, не выявив в них явных несоответствий, признают правомерными.

Запомните! Во время приобретения квартиры в ипотеку на вторичном рынке очень желательно дополнительно оформить еще и титульную страховку. В отличие от страхования жизни и здоровья, она защищает именно титул – право собственности. Дополнительные расходы, потраченные на нее, надежно оградят заемщика от гораздо больших проблем в будущем.

Полностью обезопасить себя от риска, что сделка будет аннулирована, можно только после углубленной юридической экспертизы объекта недвижимости. Такие услуги предоставляют многие лицензированные агентства, которые выявят вероятные нестыковки и неточности в документации.

Некоторые действия можно предпринять и самостоятельно. Для этого снова потребуется расширенная выписка из ЕГРН, которую можно получить за символическую плату. В ней содержатся данные о владельцах квартиры за всю ее историю, операциях по смене собственников, наличии или снятии обременений. Получать такую выписку придется в любом случае, ведь даже для независимого юриста она будет служить основным источником информации.

Источник https://realty.rbc.ru/news/645e35079a794792cb8b3304

Источник https://qayli.com/journal/kak-bank-proveryaet-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-ipotekoy/

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *